发展有竞争力的和谐城市，土地是一个重要要素。对于土地，需要同时做到两个方面，一是要节约，保护耕地，二是要利用。耕地保护不好，对农业有影响；但如果不进行建设，就会对城市发展有影响。
大家都知道18亿亩耕地这个红线，现在公布的数据是18.27亿亩，只是略高于这根红线。而经济建设、城市建设等各个方面需要相当数量的土地，而且需求量越来越大。那么，如何做到既保住18亿亩地，又保障经济发展、城市发展所需的建设用地？我的观点是：根本的出路只有一条，就是深度挖潜、全面推进土地集约利用。
保住18亿亩耕地的必要性没有人怀疑，但是能不能保住，怀疑的人不少。我给大家介绍一点情况，说明耕地可以保得住，同时，经济建设、城市化用地也可以供给。
首先，我国还有大量建设用地没有被利用。全国城镇存量土地的调查结果显示，全国共有未利用的建设用地393.1万亩，其中闲置的是100多万亩，空闲的是80多万亩，批而未用的是200多万亩。也就是说，这些未利用的土地占到了城市用地总量的78%，而且，东南沿海城市的比例也比较高，高达55.2%。在东南沿海地区，不但有大量未利用的建设用地，而且现在还在增加。据一个沿海发达省份的调查，2001年一年新增建设用地是4万多亩，同期开发利用的是3.3万亩，也就是说，一年就产生了近1万亩闲置土地。现在大家都说土地紧张，不够用。是不是真正有那么紧张呢？我上面的数据能够说明了一些情况。
当然，有些地方确实比较紧，比如，刚才吕市长讲了四个难以为继，土地是其中之一，深圳的国土面积只有约2000平方公里，可利用的面积已经所剩无几，而且利用的效率也应该不算低。但是，相当多的城市有不少闲置土地。大家注意一下，在城市周围，甚至城市中间，有没有长满草的大片土地？有没有空置的大院子？
其次，我国城市建设用地利用率很不充分。根据有关部门调查，低效率用地是5900多万亩，占用地总面积的12.3%。如果提高土地利用标准，低效率用地的比重还会大得多。我可以举例说明，上海可以说是我国土地节约利用做得最好的城市之一，但是，仔细分析，上海仍有提高土地利用效率的潜力，但和香港相比，就显出了它的差距。上海的有关部门，曾经对工业区做过调查和评估，证明上海还有提高利用率的很大空间，也就是说，还可以节约很多土地。我预计，到2010年，大概在工业这一块，可以节约50平方公里。
这里我再举一个典型例子，上海嘉定有一个江桥镇，它的工业区临靠上海，区位非常好。在2005年以前，这个工业区只有217个企业，年税收1亿。2005年他们重新规划，定位为生产服务业聚集区，重点发展研发、信息、决策、创业等产业，按照这个定位进行功能分区，重新进行招商。重新规划之后，它的建筑面积由原来的210万平方米，提高到420万平方米，可容纳5000多家企业，预计年产值可达1000亿、税收可达60亿。
第三，农村建设用地潜力很大。有些地方户均用地一亩多。我调查过南部省份的一个地区，一共150万户，建设用地是180万亩，而且是随着农村人口的减少，村镇建设用地反而增加。如果我没有记错的话，2004年比1996年全国的农业人口减少了11%，而1997年到2005年全国农村新增村庄用地是800万亩。村庄用地增加的数据远高于城市新增建设用地，城市建设用地增加大概是400多万亩。这说明了一个问题，农村建设用地的潜力更大，可以通过结构调整、整理置换，给城市腾出建设用地。国务院一个研究机构的调查报告显示，江苏一个省，通过居民区适当集中，就可以腾出300万亩土地。
第四、我们国家还可以通过开发整理，增加相当数量的耕地。沿海的盐碱地有相当大的潜力。我跟随政协在东部沿海地区进行过调研，初步估计，通过盐碱地的整理和改造，最终可以增加3000万亩耕地。
通过以上四个方面，我主要是想说明，18亿亩耕地能够保护，建设用地也有空间，同志们不要太悲观。
现在的关键问题是，以什么样的指导思想、采取什么样的政策措施去实现这些目标。首先，应该促使人们，特别是有些地方政府领导转变观念，从盲目占地、片面追求土地收益，转变到深入挖 潜、高效利用土地上来。可以采取各种措施，包括加强管理、科学建设、空间规划、限制城市规模等，以及规范政府行为、转变政府职能、完善干部考核制度。
我要重点讲一下干部考核制度，我觉得这个因素是我们转变观念中的重要方面。土地违法案件很多，但真正的决策者受到了伤筋动骨的惩罚吗？很少。相反，有的人犯了错、受到轻微处罚之后，不久就升了官。所以，这些年来在土地问题、环境保护问题方面，制订了很多限定措施，看起来都非常严格，但是作用不大。
转变观念的另一个方面是，要由以土地换资本转变为以资本换土地。土地曾经为经济发展、城市建设积累了不少资金，起到了推动作用，现在则要向土地投资，提高土地利用效率，我上面讲的，深度挖潜、集约利用都要花钱，没有钱干不成。
另外要谈到税收制度，我想现在的税收制度不利于节约用地，而且也会影响挖潜。这里有两个方面的原因，一是建设用地的保有成本太低，保有环节的税率低，而且还有着相当大程度和范围的减免。农村非农建设用地的保有成本更是微乎其微，农村新增建设用地多跟这个有关系。二是土地流转的门槛过高，现在土地入市，征收的税费太高。所以，在制定税费政策的时候，一定要考虑促进土地流转。
《21世纪》：怎样看待政府利用土地储备囤积土地？
邹玉川：土地储备是我倡导的，但我们原意不是这样，原来的土地储备是储备原来的建设用地，收录进来统筹规划，但是现在把征收农村的耕地也储备进来，事与愿违。这本身是一个很好的制度，本来想调控市场，结果却变成囤积土地的手段。根本的原因在于我们的政绩考核标准。我们的房地产管理法明确规定闲置两年以上要无偿收回，现在这么多土地谁收回了？两年以上的有多少？问题还出在政绩考核制度上。
《21世纪》：在土地供应方面，如何制止一些地方政府片面追求土地收益的行为？如何协调中央政策与地方需求之间的矛盾？
邹玉川：首先要转变观念，把资本注入土地。这个就说到根本问题，跟我们干部考核制度有关系，凡是土地收益大的，成绩大的，基本都升官了，甚至在土地上出了问题的人，遭到处理的人照样升官。我为什么讲转变观念呢？关键是征用农用地的成本太低，挖潜、集约利用成本高，所以他就不干。在农民那拿来十几万一亩算多的了，但是这一亩土地真正招标拍卖的话，一平方米的楼面价就是一万多。所以，我们作为人民公仆的话，应该要转变观点。
其次，把现有的闲置地利用起来，这是保证我们子孙后代根本安全的保障。然后是限制非必须的需求，比如开征物业税，一栋别墅一年交50万，再富的老板，有两栋别墅，一年拿100万，他也得考虑考虑。需要型的住房不收，享受型的，或者是多余的就收，这不会影响广大人民的利益。我看到一个数字，有一个城市闲置的房子占到了总房子的17%，房价为什么不高呢？因为投资性的需求很大。为什么投？因为利益大。这个需求增加不是经济发展必须的，是为个人，甚至小团体谋利益的，享受的需求，我们国家还没有这个条件，所以要限制。
《21世纪》：您如何看待城市化进程中的征地行为？应该怎样在土地所有者、政府和土地需求者之间分配城市化的这部分收益和成本？
邹玉川：我倒不完全赞成是对农民的剥夺，马克思的地租理论认为绝对地租应该归所有者，所谓绝对地租就是由权力产生的地租，那是他的地，应该给他。级差地租一是由于政府投入，区位变化了，增加的钱应该归政府，级差地租二是因为使用者的投入增加的地租应该归使用者。总的理论指导应该在理论和实践上都能站得住脚。谁投的归谁，理论上讲不能叫剥夺。比如上海地铁出口的地价增长几十倍，什么原因呢？政府修了地铁，交通特别便利，区域特别好，增加的部分还是应该归政府的，你不能跟原来的农用地比。
《21世纪》：未来土地利用的方向是什么？
邹玉川：从盲目地多占地，占好地，或者是盲目追求土地收益转变为高效利用。现在这个方向并没有真正解决，地方政府片面追求土地收益而不是效益，应该说土地使用制度改革以来，为建设提供了大量的用地，但是现在再这样下去，我们的红线就要报警了。第二，现在到了资本换土地的时候了。原来是土地换资本，土地收益投入了以后，再产出，就是增加值的收入，现在要挖潜，要花钱，等于在土地上投入了资本。这个钱不会白花，先产出来的土地也会增值，江桥就能说明这个问题。第三，完善税收制度，现在对保有土地成本太低，流转困难，这是经济效益的问题。
《21世纪》：耕地的减少影响了粮食供给，是否是现在通货膨胀形成的原因之一？
邹玉川：现在猪肉涨价，与这几年耕地减少肯定有关系。好在这几年的收成不错，今年的粮食产量可能是历史最高水平，但如果我们遭遇一次大量的、持续性的自然灾害，我看就会有问题。不搞一定的储备，没有相当数量的耕地保证，就会出大乱子。比如现在的食品涨价，所有这些生活用品的涨价都跟供给有关系，其中，至少可以说70%跟农业有关系，比如猪肉、奶、粮食。如果供应跟不上，物以稀为贵，一般老百姓就承受不了。
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